房地产税试点(新一轮房地产税再试点)

10月24日，房地产税试点有了重大进展。

       我先简单帮大家梳理一下已经公开的信息。

       1、试点地区的房地产税征收对象，为居住用和非居住用等各类房地产，不包括农村宅基地及其上住宅。

       2、在确定好的“具体办法”框架下，地方可以制定具体实施细则。

       3、本次授权试点的期限为5年，这个是指开始试点后，会试点5年。

       所以，本次“决定”主要是告知大家，未来某个时间点会开始试点房地产税。

       跟以前每年都会把房地产税拿出来讨论推进不同的是，这一次是已经授权，这意味着我们已经完成了房地产税的前期准备工作，可以根据需要，随时选择一个比较合适的时机开始试点房地产税。

       换句话说，我们已经距离房地产税的推出，已经前所未有的临近。

       房地产税作为直接税改革的核心，是必然要推出的，这不但是我们调控房价的利器，也是我们缩减贫富差距的有效手段，也可以在土地财政告一段落后，补充地方财政。

       首先强调一下，房地产税不管实施细则如何，对持有房子越多的人和炒房客，会已更新更大。而我们绝大部分人是对住房只有自住的刚需群体，房地产税的推出影响并不大。

       另外，我之前是预期可能会在2-3年内开始大范围试点，所以今天突然出来这样一个消息，也有点出乎我的意料。

       这同时说明，我们推行房地产税的决心是非常坚定的。

       包括我们接下来，不管是已经有房子的，还是未来打算买房子的，都需要把房地产税的推出，纳入到自己的考量因素里。

本文会给大家来分析一下，房地产税的相关情况。

（1）房地产税可能的情况

目前还没有公布房地产税试点的具体施行时间、试点的范围、试点的细则。

任何实施细则都要以到时候官方公布为准。

不过呢，房地产税其实很早就已经在上海和重庆试点，而且已经试点了整整十年。

所以，这一次房地产税的试点，肯定不会是跟以往只是拿个别城市来试点，至少会在一定范围内去试点。

我个人估计，至少会先拿一线城市来做试点，然后可能会抽取少部分二三线城市试点。

具体哪些城市就不得而知了，但试点范围应该会比以前扩大很多。

另外，上海目前试点的房地产税，其实还是叫做房产税。

严格说房产税和房地产税是不一样的，

房地产税是一个新税种，跟现有房产税是有区别的。

现有房产税是1986年就出来了，上海的房产税属于房地产税的试点，可以视为房产税到房地产税的一个过渡状态。

所以上海的房地产税可以参考，但未来真正推行的房地产税大概率会跟现在上海房产税有一些变化，这个大家是需要注意的。

那么我们可以看看，上海试点房地产税的情况。

大家最关心的应该是免征范围，这一点可以看看上海房地产税是怎么做的。

按照《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知，上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积)人均不超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按办法规定计算征收房产税。

按照这个免征算法，我简单跟大家归纳一下：

       1、首套房免征，而且不管面积大小。

       2、第二套房开始，会根据家庭人均住房面积来计算，这就有两种情况：

       人均不超过60平米，则免征房地产税。

       人均超过60平米，则对超出的住房面积进行征收房地产税。

       我按照我个人理解举例一下：

       第1种情况：一对夫妻，名下无子女，第一套房买了100平米，第二套房买了130平米。两套房加起来是230平米，平均每人115平米，这时候他们买的第二套房已经超过人均60平，所以他们超出的部分为110平米，就要纳入房地产税的征收面积。

       这个时候的征收金额有一个计算公式：应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（建筑面积）*新购住房单价*70%*税率。

       这个例子里，征税的面积就是110平米，同时上海征收房地产税，还有打了个7折。

       再举个例子：

       第2种情况：一对夫妻，一套房买了50平米，第二套房买了60平米，两套房加起来是110平米，平均每人55平米，这个时候他们人均居住面积没有超过60平，所以第二套房也仍然不征收房地产税。

       所以基本上来说，上海这套房地产税的征收模式，有两个条件：

       1、非首套房

       2、人均居住面积超过60平米。

       两个同时达到，才会开始征收房地产税。

       另外家庭成员的界定。

       上海是这么规定的：该居民家庭中有无住房的成年子女或其他亲属共同居住、且其常住户口在该居民家庭拥有住房内的，可并入该居民家庭按每人60平方米计算免税住房面积。对已并入居民家庭计算过免税住房面积的成年子女或其他亲属，不得重复计算免税住房面积。

       这个意思就是说，常住户口要在该居民家庭拥有的住房内，可以是住房A也可以是住房B。

       其次，如果该居民已经计算过免税住房面积，则不能再重复计算。

       也就是如果一个人在住户A已经计算过免税住房面积了，即使后面过户到住户B，就不能再计算免税住房面积。

       不过我不确定这个免税住房面积是否可以迁移，我还没看到相关规定，不过理论上应该是可以迁移。

       不然一对夫妻要是离婚了，总不能免税住房面积还算在原住户身上。

       不管怎么样，总的来说，按照上海这个房地产税的征收模式，假离婚的意义并不大，因为是非首套房+人均居住面积，这个双重门槛。

（2）税率

       上海房地产税已经试点了10年了，目前为止也没有出现什么太大问题。

       根据上海披露的税务数据，这些年上海的房地产税金额也一直在持续增加。

       到2019年的时候，上海房地产税每年征收的金额已经达到了216亿元。

       有意思的是，从这个征收金额看，14年~17年，这3年每年征收金额都出现大幅度增长。

       14年还只有99.9亿元，17年就飞跃到203亿元。

       但到了2018年就出现停滞，每年只小幅度增长的几亿元，一直到2019年也才从203亿增长到216亿元。

       因为14~17年是我们房价暴涨的阶段。

       而18年开始，我们整体房价开始进入一个被严控停滞的状态。

       所以，总的来说，上海这套房地产税的征收模式是比较稳定的。

       不过再次强调一下，以上仅为上海当前试点的房地产税，而非未来可能实施试点的房地产税细则。

       房地产税的细则，还是要以未来官方公布为准。

       只是，上海的房地产税毕竟已经施行了10年了，还是有比较大的参考价值，大家可以参考一下。

       另外，关于税率问题，目前普遍说法是不会超过1%。

       上海目前实施的房地产税的税率是0.6%。

       并且如果你买的房子价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍的，税率暂减为0.4%。

       所以总的来说，这个征收的税率也不算太高。

       最关键是，超出人均免税面积的部分才要征收房地产税，而不是超出人均免税面积后，要全部征收房地产税。

       所以，对于绝大部分刚需群体的普通人来说，房地产税的影响是微乎其微的。

       大家也不要被一些别有用心的人带歪节奏。

       毫无疑问，房地产税影响最大的，就是手里头有多套房甚至是N套房的群体。

       目前上海还没有关于持有房子越多，税率就越高的递进式扣税方法，不知道到时候具体试点的实施细则会不会有。

       但即使以上海目前这套房地产税的征收模式来说，也已经给持有多套房的人，带来很大的“持有成本”。

       所以，不管未来试点的细则如何，房地产税征收的大方向，就是在不影响大多数人刚需自住的前提下，主要是针对持有多套房的人和炒房客。

       因此房地产税推出的初衷，我认为就是为了调节贫富差距、为了能有一个有效控制房价的手段。

       同时，我以前也分析过，这也是在土地财政未来进入尾声后，地方财政收入的一个主要补充来源。

       现在地方债务压力比较大，而今年以来因为严控房地产，土地拍卖大幅度降温，这也说明我们土地财政已经迎来比较大的变化。

       如果未来不依靠土地财政，那么房地产税会是地方财政的很重要补充。

       通过房地产税来调节贫富差距，同时去优化合理分配，才能真正有效改善我们贫富差距问题。

（3）对房价的影响

       这个需要辩证来分析一下，首先上海房地产税都试点了十年了，之前上海房价该涨还是得涨。

       但这并不能说房地产税对房价影响不大。

       上海之所以影响不大，是因为上海是我们的龙头城市，是人口长期净流入的超大型城市，所以房价整体看涨，主要受货币政策、宏观政策影响。

       但是，在当前每年出生人口大幅度下降的大背景下，未来二三线城市的房价是并不容乐观的，特别是房地产税出来后，对二三四线城市的影响还是比较大的。

       一些持有多套房的人，可能会因为额外增加的“持有成本”而选择抛售，这会增加房地产市场的抛压。

       所以整体来说，我个人是一直建议，房子只适合刚需自住，现阶段房子并不太适合作为投资标的，不管从流动性、增值性来说房子都不是太好的投资标的。

       但我们每个人都有自住刚需房子的需要，这个只能根据自己实际情况、能力，去选择合适的时机入手。

       刚需自住的房子，不怎么需要考虑房地产税，因为大概率不会成为征收对象。

       而如果你是持有多套房，还想买房的，就需要考虑房地产税出来后，所需要承担的额外持有成本。

       当前叠加我们每年出生人口骤降的大背景，再结合今年很多事情，房地产行业显然是已经到了一个巨大的分水岭。

       今天恒大刚对外宣布，恒大的房地产的销售规模要从去年的7000多亿，10年内要压降到每年2000亿左右。此外，还表示，原则上恒大10年内不买地，但现在也不能贱卖土地。

       万科今天也提出，房地产行业的黄金时代已逝，回归民生常态，要缩表，要出清。

       这些房地产企业，像万科是2018年就意识到房地产行业即将迎来分水岭，所以2018年就高喊着活下去。

       而一些没有意识到这样分水岭，出现重大误判的房地产企业，今年基本也都是焦头烂额，在认清现实后，也都开始转变思维。

       这些房地产巨头，都开始转变思维。

       我们普通人，也应该要有这方面的思维转变，不要再抱着房价一定永远涨不会跌的惯性思维。

       房价是一个很复杂的问题，每个地方、不同地段、运气、个人能力，都有很大影响，我们已经告别闭着眼睛买房都能赚钱的时代，未来还想靠投资买房来赚钱，眼光、能力、运气都缺一不可。

       所以，房子最好就是买来住，“房住不炒”才是王道。

       本文作者：星话大白。

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