太阳宫公园(北京半日游最佳去处)

Hi，大家好，我是北京楼sir，很高兴认识你！从今天起，我们就是朋友了！

以后，有任何买房问题，都可以问我，也可以进我们的买房交流群，聊聊北京房价，聊聊北漂生活......

今天，是楼sir更新的第一篇文章，想来想去，不知道写点啥好，要不然，我们来聊一个很热门的地块吧—— 太阳宫029地块 ！

文章的开头，楼Sir先说说我对这个地块的看法：

1）区位、交通、商业、医疗，顶配。

2）价格优势，很明显。

3）占地约2.7万平，体量太小。

4）分校划片，好学位紧张，是否能读到好学校，不确定性大。

5）项目具体规划还未公布，产品、户型如何无法评价。

那说到这个地块呢，我们先来看一张被传到“包浆 ” 的户型草稿图。

◎ 网传户型图

从草稿图来看，属于典型的四叶草户型，165平米的面积，拥有南向11米的面宽，算是中规中矩，甚至过于普通。

但如果我说，这个户型图的位置在北京，在北京的东北三环，在北京的东北三环的太阳宫，你会不会顿时觉得真香？

今年北京集中土拍，两个批次成交的31宗土地中，最受瞩目的地块，太阳宫029一出场便是王炸。

◎ 地块所处位置

自6月1日，太阳宫地块被中建二局旗下 中建玖合 成功拿下，关注度一直居高不下，关于项目如何设计，怎么建设，何时入市的讨论不绝于耳。

◎ 北京楼Sir 现场拍摄

最新的消息是，7月26日，太阳宫029取得立项批复。于是，已被盘过无数次的网传165户型草稿，又被拿出来“鞭尸”。

为什么呢？因为到现在为止，除了立项批复，具体的项目信息都还未官宣。

◎ 图源：朝阳区人民政府官网

目前，坊间传中建玖合太阳宫一共规划 10栋楼 ，有高层也有洋房，约 412套 房源，九月底十月初便会入市。

当然，一切都得等项目规划下来才能见分晓，一手好牌打稀烂的故事，我们又不是没见过。

项目售楼部大概八月中旬就对外开放了，位置在太阳宫玫瑰里，届时楼Sir也会带大家去一探究竟。所以，想要了解项目更多信息，一定要关注楼Sir！

要说这太阳宫029地块，为什么在没确定归属前，就被这么多人盯着？

还不是因为人家在娘胎里就含着“金钥匙”。除了2.7万平的用地规模小点之外，其他方面，不管是位置、交通、配套甚至是价格都极具诱惑力。

交通好方便

北京、朝阳、东三环、太阳宫，这几个关键词便保了029地块“一生富贵”。

从地铁十号线 太阳宫站 A口出来，绕过正在修建的地铁17号线北段，就是中建玖合029地块位置。

如果这个项目按照预设的2025年-2026年交房，那必然业主能实现妥妥的 “地铁零距离”、“双地铁交汇” 的愿望。

◎ 地块现状 目前还未有明确动工迹象

◎ 按照北京发改委的规划 17号线2022年底会开通

当然，能花两千来万买房子的人，肯定都会有私家车，且不止一辆。这项目开车也很方便，毗邻京承高速、三环路、四环路、机场高速等城市主干道。

楼Sir在找029地块的时候，被40度高温热昏了头，因为走错路，问了一位从圣馨家园出来的老大爷，他说可以打车过去，因为这边除了交通管制，就没堵过车。

为什么呢？太阳宫这个片区很神奇，没有大型的写字楼，住宅基本上也属于中高端产品，再配上发达的交通网络， 楼Sir觉得那位老大爷说得对。

◎ 太阳宫029地块东侧道路

配套很成熟

太阳宫029地块为什么关注度这么高？你去地块周围转转就知道，它身边全都是成熟的不能再成熟的配套。

先说商业，远了咱不说，项目旁边就有两个大型的商业体， 太阳宫广场 、以及 凯德MALL 。

◎ 029地块旁边太阳宫广场

◎ 029地块旁边凯德MALL

再说公园， 029地块相邻的公园，两处公园，第一个是 安馨花园 ，不用过马路、不用等红绿灯，300米就能到达。

但安馨花园比较小，与029地块一条马路之隔，还有太阳宫片区最大的公园， 太阳宫公园 以及 太阳宫体育公园 。楼Sir亲身去感受了一下这两个公园，是真大呀！

029地块周围

◎ 029地块对面的太阳宫公园

这些商场、公园配套，就是楼Sir用腿丈量的，家门口的“福利”。更别说什么半小时生活圈内的配套了。

医院方面，太阳宫片区有一个 太阳宫医院 ，一甲。五公里范围内，有首都 医科大学附属北京安贞医院 、中日友好医院、中国中医科学院望京医院。

价格太香了

从目前板块的房价来看，一二手倒挂，最高能有4W/㎡的差价！一手房买到即赚到，你说香不香？

中建玖合拿下太阳宫地块时，销售指导价定在了 13万/㎡ ，加上政府持有的10%产权，实际售价仅在 11.7万/㎡ 左右。

要知道，目前太阳宫片儿区的二手房整体挂牌均价已经达到了12.3万/㎡。

◎ 来源：贝壳找房

此外，地块周围便是曾经叱咤风云，如今魅力依然不减的太阳宫四大神盘，地块西南方向的 丰和园 、 火星园 二手房挂牌均价达到13.5万/㎡，13.6万/㎡，而再向西北望去便是挂牌均价每平16W+的 红玺台 与 太阳公元 。

◎ 板块二手房价挂牌价情况 来源：贝壳

距离太阳宫地块不到3公里的霄云路8号，便是大名鼎鼎的豪宅 缦合北京 ，到目前还在卖新房，均价16.7万/㎡。

这么比起来，11.7万/㎡还贵吗？还真不贵，妥妥的价格倒挂新盘。

学校很香，但是......

楼Sir在探029地块的时候，起初定位定在了中国人民大学附属中学朝阳学校，但到了位置死活找不到地块。不是就在学校旁边吗？

◎ 中国人民大学附属中学朝阳学校

后来才明白，朝阳学校和朝阳分校，一字之差，却是两码事，紧邻029地块的是， 人大附中朝阳实验学校 ，以及 人大附中朝阳分校 。

◎ 029地块附近学校情况

事实上，这算是北京多校划片政策出台后的“朝阳特色”了。

真实情况是，目前，朝阳区虽已经实行多校划片，不过还是非常接近于单校， 本校学位不够，那便一校多址，开分校。

◎ 人大附中朝阳分校

当然，这些所谓的名校分校，有的是直接开分校，有的是吸收现有的渣校。当名校本部学位不够，便只能接受调剂到分校，这些分校水平如何，自然就见仁见智了。

人大附中朝阳学校便是如此，据楼Sir了解，人大附朝阳学校小学一年级，已经有22个班了。前文中提到的太阳宫四大神盘，对应的便是人大附中朝阳实验学校，目前也处于 超饱和状态 。

人大附中朝阳分校在2020年也开始小学部招生，但名额卡得很死， 只有60个名额 ，而且是全朝阳招。

太阳宫029地块的将来小区，部分概率能上人大附朝阳实验，部分概率上朝师附小。但这部分概率有多大，还真不好说。因为目前该片区生源早已经处于超饱和状态，未来是否能入学，谁都不敢打包票。至于初中，小学都处于超饱和状态，初中只能自求多福了。

同样预算，还能买哪里？

太阳宫地块（项目）这么好，是不是就无可取代了呢？其实也不是。

如果出于学区房考虑，楼Sir也分析过太阳宫029项目建成小区后，会有一定的概率上人大附朝阳实验与朝师附小，而分校划片同在这个区域的，有2008年建成的 圣馨家园 ，二手房挂牌均价才8.9万/㎡。还有与029地块价格相近，2012年建成的 冠城大通澜石 ，挂牌均价12.1万/㎡。

◎ 圣馨家园实景图

当然，如果单纯考虑学区，与太阳宫片区相邻的 芍药居板块 ，更具学位优势。比如，芍药居地铁站旁边的 芍药居2号院 ，二手房挂牌均价才9万/㎡，人家的多校划片可是划在了人大附中朝阳学校。

◎ 来源：2022年朝阳区居住地对应学校查询系统

如果不考虑学区，仅考虑位置，那似乎可选择性更多。

比如，同样太阳宫地铁站出来，同样毗邻太阳宫公园的 新纪家园 ，二手房挂牌均价也才9万/㎡。

而挨着太阳宫广场的 万方景轩 ，二手房挂牌均价也就9.5万/㎡而已。

四大神盘之一的火星园，西边那几个小区，挂牌均价都也都没超过10万/㎡吗，多看看。

来源：贝壳找房

所以，楼Sir建议：太阳宫029地块项目具体规划问世后，打算以学区房入手的，需要静下心来好好想一想。如果不为学区，那就再等等，看了项目规划与户型后，与周边二手房做个对比，再做决定。

到时候，如果是真喜欢，那也别犹豫，存好钱，准备摇号吧。

关于太阳宫029项目，你有什么想说的，或者想问的，欢迎留言问我！我们一起来聊聊吧！