幼儿园转让(幼儿园隐瞒事实转让他人)

这家小区配套幼儿园室内面积有2000多平米，室外有1000多平米，因为办园早，房租才30多万，已办了9年，还有6年租期。

现有生源有200多人，暑假毕业50多人，春季已经预招了20多人，再招招人，还能维持在200人规模。

不过这家园因多种原因，消防没过关，一直没有审批下来办学许可证，好在开发商有房屋产权证，倒也不担心政府无偿强制收回。

投资人做得还有其他项目，急需资金周转，再加上做幼儿园做得身心疲惫，投资人心生退意。幼儿园虽还有200多学生，算下来还有盈余，就这投资人也不想继续坚持，向我寻求帮助，希望我能帮助转园，即使我劝其坚持，也没用。

一般对于无证园，我是不会帮忙转让的，因为无证办学随时面临关停的风险，凡是理性的投资人，都不会碰这类无证幼儿园。

这家小区配套幼儿园的特殊之处在于，开发商有房屋产权证，幼儿园属于开发商的合法资产，政府即使想收回去，也得给相应补偿，政府财政状况，大家又很清楚。

况且投资人与开发商签有规范的房屋租赁合同，即使后期房屋产权变更，也不会影响租赁权，这就是民法上通常所说的“买卖（所有权变动）不破租赁”原则。（点击参考文章【反思264】李老师，我们园被开发商移交了，还能正常做吗？）

正是基于这点考虑，这家小区配套幼儿园还有持续经营的价值，虽然无证，未来可能面临处罚，但不至于被强制关停。

后来我就帮忙对接了一个做了多年职业园长的园长，我知道她一直想有所自己的幼儿园。当时投资人一联系我转园，我就联系了她，帮她分析幼儿园的投资价值与潜在风险，确定幼儿园盈亏平衡点以及后期的经营策略。

这个园长也很认可，明确表态想接下来这家园，我就约双方来我办公室洽谈具体转让事宜。

因为买卖双方对我都很信任，双方也很快建立信任。彼此了解完，就谈转让幼儿园最关键的问题:如何确定转让费，双方没有明确表态，就征求我的意见。

我分析道，从民促法层面，幼儿园的转让实质上是举办权的转让、举办者的变更，转让双方可以约定变更收益。

从商业层面看，对于幼儿园的估值是对幼儿园盈利能力的评估，幼儿园赚钱能力强，则估值高；如果盈利能力弱，则估值低，哪怕你硬件再好。

具体到咱们幼儿园，幼儿园已经营9年，已处于生命周期中的衰退期，硬件逐步老化、生源逐年减少、盈利能力越来越弱。

硬件资产9年折旧后，也不值多少钱了，谁接手了，谁还得重装。我建议只评估学生价值，现有学生200多人，暑假毕业一部分，再招一部分，加上预定的学生，差不多还能有200学生。

现在咱们幼儿园一个月保教费餐费加起来1500左右，200孩子，一个学期按5个月算，预收款150万左右。

我建议:以预收款150万作为幼儿园的参考估值，因为X园长手头也不宽裕，可以考虑以预收款折抵转让费。

这个投资人接话道，不瞒你说，这家幼儿园当时投资花了200多万，房租也不高，经营了9年，早已回本，如果不是现在资金周转困难，我也不想退出去。幼儿园估值只要大差不差，按李老师的说法，150万我能接受。

我转头问园长，看看你能不能接受一学期的预收款作为幼儿园的估值，预收款折抵转让费，你实际出资也就是下学期每个月的房租、老师工资、运营费用等消课成本。

园长说道:如果幼儿园没有负债和欠款，我可以接受150万的估值，暑假再招30多人，维持200人的生源规模，经营压力不大。

投资人保证道，疫情即使再困难，我没拖欠过老师工资，幼儿园也没任何负债和欠款。交了定金后，你可以入园进行财务调查。

双方又谈了些交易细节，没有问题了，现场签了转让协议，园长先交了10万定金，进入工作交接。双方协议里约定尽调没问题，9月1日园长转首付款90万，明年1月份转尾款50万。

最终这家幼儿园一学期的预收款折抵了转让费，园长收费节点分期支付，财务压力也不大，对双方而言，这是双赢的选择。