杭州市房地产(房屋质量鉴定第三方机构)

图源：中房报图库

随着房地产行业进入新发展阶段，不同城市房地产市场分化更趋明显，房企优选城市投资拿地的难度也在上升。

6月21日，中指研究院发布《2023中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》（以下简称“报告”），综合考虑人口产业交通、地方政府负债率、外贸依存度以及500强企业数量等指标，对全国297个地级以上城市进行评价。

研究结果显示，2023年北京、上海、深圳和广州四个一线城市房地产投资吸引力排名仍位列前四，杭州、成都、南京、苏州等1.5线城市各项指标表现较好，排名仍位居前十，武汉、重庆、郑州排名下降。

2023房地产开发投资吸引力TOP50城市

数据来源：中指研究院测算

具体城市来看，北上广深投资吸引力排名保持不变，一线城市投资吸引力优势明显； 杭州 凭借产业创新释放发展新动能，人才引进成效显著， 投资吸引力连续6年保持全国第五位 ；成都、南京、苏州、武汉、西安经济及人口规模大，产业优势明显，市场需求旺盛，位列6-10位，其中武汉近两年房地产市场调整压力较大，城市吸引力排名下降两位至第9位。 南京、苏州房地产市场韧性凸显 ，地方政府债务压力相对较小，城市吸引力排名均提升1位；西安人口连续多年快速流入，经济保持较快增长，吸引力跻身前10位。

中指研究院认为，人口规模和人口质量直接决定了城市经济发展潜力以及住房需求的空间，直接影响着城市房地产开发投资的价值。2022年末，全国总人口出现60多年来首次下降，人口总量红利减弱，但高能级城市虹吸效应仍较为明显，与此同时，生育政策、落户政策、人才引进政策等进一步影响着人口的流向。

报告显示，2022年长三角、长江中游部分核心城市人口集聚能力进一步显现，长沙、杭州、合肥人口增量位居全国前三。珠三角、京津冀、中原地区、东北地区人口普遍下降，其中天津、东莞人口缩量明显，广州、深圳人口也由增转降。

长三角城市群的核心优势在于其发达的经济基础、强大的创新能力、完善的基础设施以及城市间较强的产业协同性。 上海 近些年人口增速整体呈放缓态势，2022年受疫情影响，产业链和供应链受到冲击，部分产业外迁，人口流出明显， 全年常住人口减少13.5万 。 杭州数字经济产业发达，人口增量连续四年位居全国前列，2022年常住人口增加17.2万，增量居全国第二 。

另外，报告还从产业经济及500强企业数量进行了考察，2022年中国新经济500强企业中，北上深三城企业数量稳居第一梯队，合计数量达到216家，比例高达43.2%。无论是新经济500强，还是中国企业500强，北京企业数量都遥遥领先，远超其他城市。

随着我国区域协调发展战略的稳步推进，核心城市群与都市圈发展机会进一步提升。近几年，房地产市场的区域分化日益明显，优势区域因市场需求支撑较强，在下行周期中成为企业业绩“压舱石”。

报告指出，从发展阶段来看，当前，长三角、珠三角和京津冀城市群发展相对领先，在经济、人口、产业等方面均表现出极高的活力和发展潜力。2022年，五大城市群（长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝）在土地面积仅占11%的情况下，经济规模在全国占比达53%，常住人口数量占比42%，商品房销售面积占比48%，房地产开发投资额占比58%。

具体来看，长三角城市群凭借强大的产业基础，在疫情的影响下经济仍保持活力，区域协调程度不断深化，人口持续增长，2023年城市群内有14个城市位居全国投资吸引力前50。今年以来该区域市场情绪逐步修复，土地拍卖热度也带动房地产市场进一步企稳。

中指研究院认为， 在新的发展阶段，企业更需要优选城市优选板块，在不确定的市场环境中把握相对确定的市场机会，并不断提升产品力与服务力，契合不同地区的住房需求。 核心一二线城市、长三角和珠三角优势三四线城市集聚资源能力突出，优势产业也为城市房地产市场提供了更强支撑，房地产开发投资潜力较大。