交了首付退房绝招(想退房怎么和开发商谈)

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       首付就是买房时按国家比例第一次支付的最低比例款项，当然支付也可以高于这个额度，但是不能低于它，余下的从银行贷款。那么，给了首付可以退房吗，可以解除购房合同的法律依据是怎样的？

       网友咨询： 买房付了首付可以退房吗？退的话要付违约金吗？

       辽宁星海九鼎律师事务所陶玉松律师解答：

       首付已经付过了，那证明购房合同也已经签订，也就是说房子已经成交了。这种情况下，是不能够任意退房的。一般超过3个月开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。

       【法律依据】

       《商品房销售管理办法》第三十五条，商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

       陶玉松律师解析：

       首先，商品房买卖需要签订购房合同，我们所说的退房，也就是指商品房买卖双方解除合同的情形。我国《合同法》第94条规定，有下列情况之一的，当事人可以解除合同：

       (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

       (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的;

       (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

       (四)当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的;

       (五)法律规定的其他情形。

       如果没有约定，出现以下情况，购房者也可以要求退房。

       (一)购房者与开发商签订的房屋销售合同无效，购房者有权退房。

       (二) 开发商违约的，购房者有权解除合同，并追究开发商的责任。

       能否退房取决于是否出现了法定或者合同约定的退房条件，而不是有没有交付全部或部分房款。

       在这里需要提醒购房者，解除房屋购买合同和与银行订立的借贷合同是分开的。所以，解除购房的合同并不同时解除贷款合同。购房者与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的。购房者在拿到开发商退换的首付款及利息后要银行协商按照有关法律将剩余贷款本息提前还给银行，终止借款合同。

       这里需要提醒各位购房者，就退房的情形来看，除了法律中有相应的规定外，其实当事人之间也是可以协商约定退房的情形。实践中，如果满足法定或者约定的退房条件，自然此时即使买方给了首付也是可以要求退房的，这样的情况下一般就不需要承担违约责任。

       陶玉松律师系辽宁星海九鼎律师事务所主任，执业二十多年，有丰富的办案经验和扎实实的理论功底，擅长办理疑难复杂的各类案件。