望京金茂府小区(北京朝阳区金茂府房价多少)

我是之前咨询过您为了防止货币贬值，想给孩子（16岁）花2000-3000万买套婚房（无论二手还是新盘）的粉丝。后来您建议我先买保值到时候再置换（很赞赏您的观点），当时您建议我看看望京的保利公园和远洋万和，如果考虑学区考虑太阳宫红玺台和太阳公元，其他的看望京新北苑奥园亚运村来广营。

按照您的建议，我近期去看如下几个项目，感触和您汇报如下:

1、 太阳宫区域：红玺台和太阳公元都属于学区房，2009年的房子，四室220平左右，总价3600-3800万，单价16-17万，现在买是不是溢价太高？

2、 泛海国际：不是学区房，2004年的房子，四室260平左右，总价3200万左右，单价12万左右，这个房子是不是有点老？

3、 星河湾：不是学区房，2001-2002年的房子，四室280平左右，总价3200万左右单价11万出头，感觉这个房子外立面差点，房子老点！

4、 保利中央公园：不清楚学区房情况，2012年房子，四室150平米左右，总价2300万，单价15.5万，感觉这个房子单价几乎接近太阳宫房子，有点位置和单价不值得的感觉！

5、 远洋万和公馆：不清楚学区房情况，2010年房子，三室256平米，总价3400万，单价13.3万，房子是不错，就是感觉少了一间房子！这个位置这个单价是不是也挺贵呀？

6、 望京金茂府：学区景山望京分校，2012年房子，三室222平米，总价2900万，单价13.38万，房子小区都不错，感觉少了一间房子！这个位置这个单价是不是也挺贵呀？

7、 天润福熙大道：说是朝阳外国语学区房，2008年房子，一手房刚刚开始装修，四室200平米，总价2200万，单价11万，觉得装修和大堂有点太差！

8、 中建宸园：不清楚学区情况，听说去年开盘后2周就卖完了平层，去销售中心说现在有少量的叠拼，280平左右，上叠总价2900万左右，下叠总价3200万左右，单价9.5万，看样板间装修一般，开发商为了让人看样板间宽敞，房间都不装门，房间内摆放订制小床，而且，去现场看工地，连个坑都没挖，现在房子就卖了，甚至卖完了，这种开发商虽说是国企，但是总觉得挺不讲究的，有些地方还不如民企实在，买这种开发商的期房能有保障吗？！

9、 山水文园：不是学区，2009年房子，四室245平米，总价1980万，单价8万多，房子小区都可以，不存在产权问题，就是觉得这边总不涨价，好像今后也没什么发展区域了？还值得买吗！

其他您推荐的西城金融街，月坛，海淀的万柳，上地，以及其他的望京新北苑奥园亚运村来广营等还没来得及看！

问题：

1、您觉得中建宸园这种类似的期房能买吗？有保值增值的前景吗？

2、看过的太阳宫红玺台，太阳公元，望京地区远洋万和公馆，望京金茂府，泛海国际，福熙大道买哪个更好？（保利中央花园的房子不太喜欢）

3、如果买山水文园的房子，能保值增值吗？

4、其他还有哪些房子能保值增值？

5、丽泽区域的房子可以考虑入手吗？能保值增值吗？

以上看过的房子感觉都是外行看个热闹，有许多自相矛盾的话或者言语不当的地方，请多见谅！

回答：

1、沃天，这也太多了，一个一个来吧。太阳公元至少在去年还是没溢价的，红玺台大概率也没有，朝阳特色。这用总价除以预估租金，如果在800左右或以下就肯定没溢价，大户型可以放宽到800-900，也看具体房源，200多平的到900多也算正常，不超1000就行。

2、泛海谈不上老，主要是这里不算强势板块，弱于北部。但也还行，基本不算跑输吧，略有勉强。以后也大概率这趋势，这种小区在东部的总价偏高了。

3、星河湾就保值普通了，从来就没赢过，这种小区不适合东部。自住为主吧，保值也不能说不行，就是太勉强了。

4、保利公园应该是小学陈分望实，普校。中学是清朝望京派位吧，我没记住，如果是清朝就算不错的。但这不算学区房，肯定没学区溢价。租售溢价有可能有吧，一般都有点儿，无所谓。

5、远洋万和小学是那什么芳草地国际，中学是嘉铭东区，挺好的，也应该没溢价，中学对口嘉铭的一般都没有。正常价格，略弱于望京，不多，次选吧。

6、我认为是金茂府相对更合适。这种地段儿有土地，也就有想象和发展空间。也不算学区房，我都不知道景山的成绩。也是算租售比吧，用数字说话。反正如果是我首选来广营，之后是太阳宫，再之后是望京和新北苑。

7、新北苑的升值都不错，有部分溢价，我也没算清楚，10%吧。不太算学区房，来广营校区到现在为止还和本校不太近，朝本又放开统招了，对校区分校的都不算利好。来广营朝外去年就闹腾来着，今年家长们有可能还不满意，继续观察吧。这里的溢价是租售造成的，涨的快了点儿，我当年走眼的地方。

8、新房我不熟，不方便点评人家，容易惹麻烦，这咨询组织看房团的吧，他们熟悉。不过提醒一下，到目前为止，北京所有的别墅和类别墅都是自住的，消费为主，投资保值的属性很弱。全北京所有这种小区全部跑输板块大盘，像望京西二旗和丰科园这种是勉强跟上北京大盘，已经是特例了，屈指可数。所以考虑好再买，纯自住而已，其他的别有幻想。

9、山水文园更是自住，这种小区出现在南部就是“错配”。小区很好住着舒服，价格走势常年走低。另外问问老板的破事儿，到底怎么着了，影响到物业没有？

10、如果能选太阳宫其实都没必要看西城海淀的学区房了，性价比差的比较多。学区用不上不划算啊，这看自己吧，我是觉得没必要。

11、丽泽的板块租售溢价已经很高了，反正去年已经是20%多了，快赶上学区房了。我不建议，这会儿接盘晚了点儿，说不好什么时候能靠租金把溢价抹平，风险偏高。这是个悖论，如果再涨溢价，那丽泽就是北京第一产业区，这让金融街中关村CBD望京西二旗亦庄怎么办？CBD还没溢价，连双井都没有，亦庄也不高，丰科园也没有，考虑清楚吧。

12、其他的没建议，看自己的喜好了。

仅供参考。