房屋租赁合同纠纷(违约合同赔偿标准30%)

来源： 汕头市司法局

主持人：住房问题关系千家万户的切身利益，关系人民安居乐业。随着经济社会发展和人口流动加快，我国住房租赁市场发展迅速，租赁住房已成为市民尤其是年轻人以及城市运行和服务保障人员等群体满足居住需求的重要途径。以习近平同志为核心的党中央高度重视我国住房体系建设，党的十九大报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、宜居安居。但近几年，受疫情的影响，合同纠纷越来越多，房屋租赁领域也成为了“重灾区”，其中大部分的纠纷反映的是承租人权益受到侵害，比如租赁期间房屋所有权人发生变动，承租人被房屋受让人要求提前腾退的；比如租赁期间房屋被法院查封拍卖，承租人被要求清退等等情形，导致承租人无法安心地、稳定地居住甚至面临被迫提前另寻房屋居住的困境。今天，我们有请广东众大律师事务所的蔡渝律师，她将为我们解答承租人遇到租赁房屋所有权人发生变动、或被抵押、查封时该如何保障自己合法承租权的问题。首先，我想问一下蔡律师，关于房屋的租赁，我国近年来在立法上制定了哪些法律规范呢？

蔡律师： 主持人好，各位听众朋友们好。房屋租赁是指房屋所有权人将其房屋在一定期限内出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁能有效促进我国房地产业和住宅业的发展、有效解决商品房空置问题、加快改善和提高人民生活水平。2011年2月1日，为加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益，住房城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》开始施行。然而，由于部分市民缺乏相应的法律知识和风险防范意识，在租赁过程中出现了许多不良现象，引发的租赁纠纷也随之增多。2021年1月1日《民法典》的施行，我们可以看到立法上租赁合同的解除、买卖不破租赁、承租人优先购买权等多个方面发生了变化。2022年9月1日起,《北京市住房租赁条例》正式施行,这部条例回应社会关切的住房问题，规范了住房租赁活动，是全国首部规范住房租赁、规范长租公寓等新兴业态的地方性法规，充分体现了我国以法治力量保障市民住有所居、宜居安居。从以上法律法规，我们可以看出我国在稳定租赁关系、保障市民住有所居、推动实现市民安居，解决住房问题的决心。

主持人：蔡律师，那如果租赁期间房屋所有权人发生变动，房屋受让人，也就是新房东要求承租人提前腾退，这时候承租人该如何保障自己继续承租的权利呢？

蔡律师： 在解答这个问题前，先跟各位听众朋友们介绍民法中的“买卖不破租赁”制度。“买卖不破租赁”制度指的是在租赁物所有权变动的情况下，为了保障承租人对租赁物稳定、持久地占有，而对新所有权人的权利进行必要的限制，这个制度对于保护承租人生活和经营的稳定性、持续性和可预期性具有重要意义。举个真实的案例，出租人小袁将其房屋出租给承租人小王，在租赁期间，小袁又将该房屋卖给小张，小张取得了房屋的产权证。小张在取得房屋产权证后，在房屋门口张贴通知，要求小王腾退。小王回复小张说要求小张自己与原来的房东小袁沟通。最终协商未果，小张擅自更换了房屋的门锁。小王就以房屋被提前收回为由向人民法院起诉，要求原房东小袁和房屋受让人小张支付违约金。最终法院判决认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。小张在取得涉案房屋所有权之后，虽然没有与原承租人小王重新签订租赁合同，但小袁就涉案房屋签订的租赁合同对小张仍具有约束力，小张在取得涉案房屋所有权之时即与原承租人小王之间成立了租赁合同关系。小张更换涉案房屋门锁，导致小王租房居住的合同目的无法实现，已构成违约。最终法院判决小张要向小王支付一笔合理的违约金。从这个案例可以看出，在租赁期间，如果承租人一直按照租赁合同的约定履行支付租金等义务，当房东将房屋出售给第三人时，承租人与原房东的租赁合同并不会因此失效，原租赁合同对房屋受让人仍有约束力。如果新房东要求承租人提前腾退，承租人则可依据合同的相关约定要求新房东承担提前解除合同的违约责任。

主持人：蔡律师，在房屋租赁过程中，如果房屋被抵押，是否会对承租人的租赁产生影响？如果抵押权人要求移交，承租人是否有权阻止交付？

蔡律师： 当租赁遇上抵押，一般指的是出租人与承租人签订了租赁合同，约定将房屋出租给承租人使用，但出租人又将房屋抵押给其他人的情形。这种情形下判断对承租人产生的影响关键在于“租赁及实际占用时间点”与“抵押权设立的时间点”先后问题。（1）如果是“先租赁后抵押”的情况，民法典第四百零五条明确规定“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”也就是说，如果承租人在房屋被出租人抵押之前就已经订立了合法有效的租赁合同，租赁期间已按照双方的约定支付租金，且实际使用房屋的，这种情形下即使抵押权人向人民法院申请拍卖该租赁物，承租人有权要求阻止交付。（2）如果是“先抵押后租赁”的情况，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第（一）款明确规定，租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的除外。从该款“租赁房屋在出租前已设立抵押权除外”我们可以得出，租赁及实际占用的时间与抵押权设立的时间先后是判断租赁能否对抗抵押权的重要条件。如果抵押权设立在先，则租赁权不得对抗抵押权；如果抵押权设立在后，则租赁权可以对抗抵押权，即当抵押权人向法院申请行使抵押权时，承租人可以要求阻止交付。

主持人：蔡律师，如果房屋在租赁期间被法院查封，是否会对承租人的租赁产生影响？如果债权人申请执行，承租人是否有权要求继续履行原租赁合同呢？

蔡律师： 当租赁遇上查封，指的就是出租人与承租人签订了租赁合同，约定将房屋出租给承租人使用，但出租人因涉诉被人民法院裁定查封、拍卖名下财产的情形。类似于抵押，（1）如果是“先租赁后查封”的情况，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，租赁及实际占有行为发生在房屋被查封之前，承租人的承租权则可以对抗出租人的债权人，这种情形下申请执行人向人民法院申请拍卖该租赁物的，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同，无需腾退房屋。（2）如果是“先查封后租赁”的情况，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第（二）款以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第一款和第二款的规定，如果承租人在房屋被查封后承租的，则无权请求受让人继续履行原租赁合同，人民法院可依申请或依职权要求承租人腾退。

主持人：所以说当租赁遇上抵押或查封时，根据租赁合同签订的时间与被抵押、查封的时间先后就可以判断对承租人的租赁产生的影响是吗？

蔡律师： 不是的。租赁与抵押、查封时间先后顺序只是其中的一个关键，司法实践中，因为租赁合同的真实签订时间是难以确定的，为了遏制被执行人与承租人通过虚假的租赁来规避执行行为，保护债权人的合法权益，人民法院认定租赁权可以对抗抵押权或查封需要同时符合以下三个条件：第一个条件是在人民法院查封或在抵押登记之前，承租人已基于租赁之目的签订合法有效的书面租赁合同；二是在人民法院查封之前或者在抵押登记之前，承租人已合法占有使用房屋；三是承租人在租赁期间已按照合同约定支付租金。需要强调的是，达到第二个条件“承租人已合法占有使用房屋”也非常重要。“承租人占有使用房屋”具体指的就是承租人对该房屋已经用于生活、或生产经营、已进行装修或以其他方式行使对房屋的实际控制权。如果承租人仅仅以支付足额租金或者向房产管理部门登记备案等为由主张租赁权，而该房屋实际是由出租人或者其他人占有使用的，这种情形下承租人并没有实际占用该房屋，所以此时承租人依据租赁合同签订在于抵押或查封前来请求人民法院拍卖后阻止向受让人交付的，该种情形不属于承租人占用使用的情形，其请求人民法院将不予支持。所以，承租人的租赁权是否能够对抗抵押和查封，需要看是否满足“租赁在前+实际占用+足额缴纳租金”三个条件。

主持人：那作为承租人在遇到租赁的房屋被抵押或查封时，该如何做才能保障自己的合法权益，实现租赁合同的继续履行呢？

蔡律师： 实践中，当租赁遇上抵押、查封，债权人拟就承租房屋实现债务清偿，该种情形下承租人与债权人的对抗就主要集中在人民法院的执行程序中。在执行程序，承租人要实现租赁合同的继续履行，一是要证明自己实际占有在先。比如承租人可提供房屋被抵押或被查封之前已形成的租金收据、水电费及物业费缴纳凭证、装修凭证、物业服务合同、交房凭证、以租赁房屋作为住所地的营业执照等其他足以证明已经实际占用房屋的证据；二是向受理执行案件的法院提出执行异议。法院将依法对该执行异议进行审查；三是申请“带租拍卖”。也就是说，即使承租人租赁和实际占有在先，承租人也只是可以要求阻止交付房屋，但不能要求人民法院停止对执行标的即房屋的处置。承租人可提出“带租拍卖”，并可对除去租赁关系的拍卖提出执行异议，法院对该异议将依法进行处理；四是争取取得申请执行人出具的有利书面文件。如房屋在法院查封之后才租赁占有的，但申请执行人能够书面同意“带租拍卖”的，即出具“如为实现债权拍卖房屋，亦不影响租赁合同履行”的相关书面承诺，法院应裁定在租赁期内“带租拍卖”。所以承租人也可以与申请执行人进行必要的沟通，争取对具体的“带租拍卖”执行方案达成合意。

主持人：蔡律师，那承租人要怎么做才能避免自己的权利受侵害呢？

蔡律师： 正所谓，未雨绸缪早当先,居安思危谋长远。对承租人而言，如何做到有效防范风险，有以下两个建议：第一，在签订租赁合同之前，尤其是租赁经营性的商业用房的这种情况，承租人一定要进行尽职调查，要求出租人提供不动产登记信息及产权证，以确定房屋是否处于查封和抵押的状态。第二，为进一步避免风险，建议承租人在作足前期调查工作后，无论是否发现房屋存在查封或抵押，均应力争在合同中对双方的权利义务、合同的解除、违约责任等方面进行明确约定，如在违约条款中明确约定因房屋存在查封或抵押而致使承租人无法使用房屋，出租人应承担合同解除的违约金比例。最后，也希望通过这期节目告诉各位听众朋友，诚实守信是履行合同的基本原则，作为出租人，不应刻意隐瞒租赁房屋存在查封或抵押的客观情况；作为承租人，应按照约定及时履行支付租金等义务。不管是作为出租人还是承租人，在发生争议后，双方均应该充分协商沟通消除矛盾，而不是带着怨气进一步激化纠纷。在遇到一方违约后，守约方可以依据合同约定，通过合理合法的方式解除合同、索要违约金及相应损失，并采取适当措施防止损失扩大。虽然对方违约，但守约方不能将合同作为压榨违约方的工具，也不能将合同看成经济上相互倾轧的工具。否则，滥用权利、放任损失扩大，甚至以违约的方式作为“还击”，很可能让自己得不偿失。我们每个人都不仅是要诚实守信，还要提升自身的法律素养，共同营造安全、和谐、稳定的社会居住环境，实现住有所居、居有所安。