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上海人均居住面积(上海本地人住的房子大吗)

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(报告出品方/作者:东北证券,张陈、罗琦)

1.1. 当前人口形势分析

据联合国预计,印度总人口在 2023 年 4 月超越中国,成为世界人口最多的国家。当 前中国人口形势复杂严峻,呈现三大特征。 一是人口总量接近负增长。2022 年中国总人口负增长 85 万人。同时近 10 年来,中 国人口增速一直在放缓。人口已进入到低增长或负增长时代。 二是出生人数自 2016 年出现持续下滑,2022 年已跌破 1000 万。而出生人口的下滑 与两方面因素有关。一个是我国人口年龄结构演变,使得 2011 年以来我国育龄妇女 人数持续下降。另一个是我国总和生育率 2018 年以来持续下探,具有向日本、韩 国、新加坡等低生育率国家看齐的苗头,而这与当前我国年轻人生育意愿降低、养 育成本提高、结婚年龄延后等因素有关。二者共同作用,使得我国出生人数、出生 率下滑。 三是我国人口老龄化持续深化,全社会抚养压力增大。2000 年,我国 65 岁以上人 口占总人口的比例达到了 7%,步入轻度老龄化社会,而 2022 年这一比例已经达到 14.9%,已达到 14%的中度老龄化社会标准。随着老年人口比例的增加,全社会抚 养比持续上升,社会抚养压力增大。

1.2. 未来人口展望

近年来,特别是新冠疫情三年期间,全球人口出生率均出现下滑,中国人口前景的 严峻性更为突出。2022 年中国出现了罕见了人口负增长。而且未来一段时间,受到 生育成本、生育观念等的影响,我国生育意愿恐怕还将偏低,预计人口负增长和老 龄化将成为一个显著的问题。以下基于 PADIS 软件,对中国未来人口前景进行分析。 总和生育率是决定未来长期人口演变的关键变量,我们考虑了三种情况。中方案是 我们认为最有可能的总和生育率前景,也就是短期生育率逐渐摆脱疫情的负面影响 而上升,但中长期由于人们生育意愿有下降倾向,因此生育率随后逐渐下降至 1.45 的长期水平。高生育率前景下,总和生育率达 1.85,在世界上来看都是比较高的水 平。低生育率前景下,总和生育率只有 1.2。本文的参数设定参考了陈卫教授的论文 《中国人口负增长与老龄化趋势预测》。测算结果依赖模型假设,仅提供参考,假设 情况与未来实际结果存在一定的偏差。 模型结果显示,无论在哪种前景下,中国人口的负增长终将会到来。但中方案下, 在 2023-2035 年期间,人口仍将在 14 亿以上,到 2028 年后人口进入到小幅持续的 负增长。2035 年后,人口负增长将有所加快。到本世纪末,可能的人口数是 8.4 亿 人。近端来看,2023 年人口仍可能是负增长的,主要是因为 2022 年 11 月疫情解封 后大批人员处于生病状态,备孕意愿低,直接影响到了当年的出生人口数。因此, 2023 年出生人口数可能仍低于 1000 万,但 2024 年出生人口会反弹,可能高于 1000 万,主要是由于疫情对出生人口的扰动减少。


劳动力方面。好消息是到 2026 年,我们仍将看到 16-64 岁的劳动力人口是增加的, 但增长缓慢。而 2026 年之后,将进入到一个下降阶段,这对中国经济总量增长将造 成一定的压力,亟待劳动生产率的提高和人口质量红利为中国经济增长注入动力。

人口老龄化将加快。未来 10 年将是中国老年人口快速上升的十年,预计 60 岁以上 的老年人口年均增加 1200 万。我国人口的平均年龄和老年人口的占比也将快速提 升。按照联合国关于老龄化的划分标准,当一个国家 60 岁以上人口占总人口比重超 过 10%或 65 岁以上人口比重超过 7%,表示进入轻度老龄化社会;60 岁以上人口占 总人口比重超过 20%或 65 岁以上人口比重超过 14%,表示进入中度老龄化社会; 60 岁以上人口占总人口比重超过 30%或 65 岁以上人口比重超过 21%,表示进入重 度老龄化社会。当前我国已进入到中度老龄化社会,预测显示到 2034 年,60 岁以 上老年人口占比将超过 30%,进入到重度老龄化社会。

从人口金字塔图也可以看出来,随着时间的推移,人口结构头重脚轻的情况会变得 比较突出。

社会抚养压力方面。我们用抚养比这一指标来衡量。抚养比是衡量劳动年龄人口抚 养负担的指标,表示每 100 名劳动者(15-64 岁人口)所需要抚养的非劳动人口(0- 14 岁和 65 岁以上)。2026 年前,我国人口抚养比总体稳定,但 2026 年后,随着老 年人口的大幅增加,人口抚养比将进入上升周期,中国从抚幼社会进入到赡老社会。 2033 年突破 50,人口机会窗口期缩小,劳动者的负担加重。

2.1. 未来五年消费总量增速潜力仍较大

长期来看,经济增速与消费是互为因果,相互支持的变量。也就是说经济发展越好, 消费增长就越快。1980 年到 2010 年,我国经济在人口红利的支持下,增长较快, 社零消费增速也比较高。2010-2022 年,人口红利逐渐消退,消费增速有所下滑。往 后看,我国 2026 年前 15-64 岁的劳动力人口仍基本稳定,如果劳动生产率能够继续 提高,中国经济增速仍有支撑,因此对于消费增长不必过度悲观。 在人口低增长或负增长的前景下,中国经济和消费的增长动力主要靠劳动生产率的 提升,或者说人口质量红利。由于发达国家的技术溢出效应、我国的工程师红利和 后发优势,我国的劳动生产率增速仍有望高于发达国家,人均收入继续向发达国家 收敛,支撑我国消费的增长。这一方面,需要资本形成额保持一定的增速,使得人 均实物资本不断积累,另一方面,也需要人力资本、研发人员不断增长,促使我国 全要素生产率保持在较高的增速水平。近年来,我国研发人员增速处在比较高的水 平,有利于维系较高的劳动生产率增速。

根据我们对劳动人口增速的测算,同时参考白重恩和张琼在 2017 年发表的论文《中 国经济增长潜力预测:兼顾跨国生产率收敛与中国劳动力特征的供给侧分析》(该文 根据国际收敛经验得到了中国未来劳动生产率增速的预测),我们构建了未来中国 经济的潜在经济增速。结论是 2023-2027 年,中国潜在 GDP 增速仍有望在 5%以上, 之后才会下降到 5%以下。按照这样的增速水平,中国在 2035 年差不多能实现 GDP 总量较 2020 年翻番。因此无须对未来 5 年消费增速过度悲观。 中国的这样一种经济增长前景也符合可比经济体的表现。根据世界银行的数据, 2022 年中国不变价人均 GDP 相当于 1967 年的日本,1978 年的新加坡 1993 年的韩 国。上述经济体人均 GDP 在达到我国 2022 年的水平后,依然保持了近 10 年 5%以 上的年均增速。因此中国经济增速也有望保持一定时间的较高增长。但后续随着人 均收入的提高,经济增速可能会下降。


2.2. 老年消费品和服务有较大增量空间,银发经济是蓝海

人口老龄化将改变消费品需求结构。老年人的消费习惯和年轻人有所不同。中国消 费者协会 2023 年 4 月发布的《2022 年养老消费调查项目研究报告》发现,对于老 年商品消费而言,食品、服装、保健品和健康管理产品(血糖仪、血压仪、健康监 测设备)是购买率最高的产品;对于服务消费而言,老年人需求量最大的是家政、 清洁等日常照料服务,占比 24.6%,其次为餐饮、老年饭桌、慢性病诊疗和康养等 服务。因此,相对而言,老年人的需求更加“务实”。人口模型预测,未来 10 年, 我国 60 岁以上的老年人口年均增长 1200 万,到 2050 年将有 5 亿多老年人口,这 将为银发经济提供广阔的空间。

在老年人的消费需求结构中,药品和医疗服务的需求比较突出。根据中国科学院院 士、武汉大学泰康生命医学中心主任宋保亮在 2023 年健博会长寿时代高峰论坛上 的发言,中国有超过 1.8 亿老年人患有慢性病,60 岁及以上老年痴呆症患者约有 1500 余万。而根据统计局数据,2022 年,我国 60 岁以上老人的数量为 2.8 亿人, 因此患有慢性病的老年人比例为 64%,老年痴呆的比例为 5%。此外,宋院士还表 示,中国老年人带病生存时间已达 9.1 年,65 岁以上多病共存的老人占比达到 2/3。 从历史数据来看,随着人口老龄化的加深,我国居民消费支出中医疗保健的占比也 处在上升的趋势。2021 年该比例达到了 8.8%,比 2013 年高了 1.9 个百分点。并且 医疗保健支出的增速长期高于整体消费支出的增速。后续随着老龄化进一步走深, 医疗保健支出占比可能进一步上升,并保持相对较高的增速。

虽然集中带量采购、医保谈判等医保改革降低了药品的价格,但药品使用量的大幅 提升能够对冲对医药营收的影响。国家医保局成立以来,医药目录调整和医保谈判 工作持续推进。进入医保目录的药品价格一般都下降,对医药企业利润产生一定影 响。但也要看到“灵魂砍价”并不是简单的价低者得,而是从综合考虑药品成本、 预算影响,不仅要尽量降低成本,也要保障药企进行药物研发的积极性,在“保基 本”和“促创新”之间寻求平衡。另外从量的方面来看,进入医保目录的药品销售 量一般会大幅提高,因此,量的增加能补偿价的下降。根据中国药学会科技开发中 心 2021 年 10 月发布的《医保药品管理改革进展与成效蓝皮书》,在医保持续改革 下,医院临床用药行为发生深刻变化,医保目录内药品金额、用量占比不断上升, 各批次国家谈判药品在通过谈判后的一个季度内都出现金额和用量同比增长率大 幅提升的情况。


日本的老龄化经验也说明老龄化将推动医药需求,表现为医药支出占消费的比例提 升。日本是全世界老龄化程度最高的国家。2022 年日本 65 岁以上人口占比达 29.92%, 已进入重度老龄化社会(国际上普遍将 65 岁及以上人口占总人口的比重作为衡量 老龄社会程度的标准,超过 7%但低于 14%为轻度老龄化;超过 14%但低于 20%为 中度老龄化;超过 20%但低于 40%为重度老龄化;超过 40%为超重度老龄化)。日 本老年人更容易患上心血管疾病、神经系统疾病和癌症等慢性疾病,增加了对有效 治疗药物的需求,庞大的老龄人口基数使得其药品销售有支撑。

受人口老龄化等因素的影响,日本医药股长周期的表现也较好。我们选择东京证券 交易所东证医药指数(TPPHRM Index),可以看到,长周期来看,东证医药指数增长 幅度还是可观的。该指数从 1983 年 3 月末的 473.410 涨到 2023 年 7 月 28 日的 3477.830,涨幅达 635%,高于同期日经 225 指数的涨幅。

2.3. 人口和房地产需求前景

2.3.1. 2040 年前城镇住宅面积需求仍将上升,但随后将下降

中国进入人口老龄化社会后,人口数量增长放缓,甚至出现负增长,房地产供求关 系将发生深刻变化。但是否意味着目前的房地产已严重过剩?我们从人口增长前景、 城镇化率和城镇住宅存量这些数据进行验证。认为虽然人口增长停滞,但随着城镇 化率的不断提高,至少到 2040 年前城镇住宅面积需求还是在上升的,较 2022 年的 增量空间为 74.68 亿平方米,因此总量上中国房地产不存在严重过剩。但随后城镇 化的空间减小,城镇住宅面积需求缓慢下降,老旧小区更新改造需求将作为主力。 这其中的一个关键假设是城镇化率。从国际经验来看,主要发达国家中除日本城镇 化率到了 90%以上,其他国家的城镇化率似乎都收敛到了 80%附近,如韩国、美国、 法国等。中国过去 10 年城镇化率平均每年提高 1.2 个百分点,考虑到后续城镇化率 可能放缓,我们假设中国未来每年城镇化率提高 1 个百分点,提升到 80%以上就停 止。

城镇住宅面积的测算过程如下。我们的估算方法分两步。第一步是根据七普数据计 算 2020 年我国存量城镇住宅面积。注意七普数据只统计了家庭户,没有统计集体 户,因此存在一定的低估,另外建筑面积含公摊面积。

2020 年存量城镇住宅面积=城市家庭户人数*人均住房面积+镇家庭户人数*人均住 房面积 然后用 2020 年存量城镇住宅面积加上 2021 和 2022 年销售面积以及待销面积的变 化,得到我国城镇住宅面积存量。再除以城镇人口便得人均住宅面积。测算得到, 2022 年底,我国已有 324 亿平方米的城镇住宅,城镇人均住宅面积达到 35.23 平方 米。我们认为这样的人均住宅面积意味着三口之家住宅面积超过 100 平方米,基本 达到较好的居住条件。 从国际比较来看,中国这样的平均居住面积与法国巴黎差不多,且好于日本,因此 也属于较好的居住状态。

那么随着人口数量变化,当前我国的城镇住宅面积是否会过剩呢?我们根据未来人 口和城镇化率的演变前景,测算未来城镇人口空间,并乘以人均居民面积得到未来 城镇住宅居住面积需求,人均居住面积我们按 36 平米来算。也即,未来城镇住宅居 住面积需求=未来城镇人口*人均居住面积。我们的测算比较依赖模型假设,仅提供 参考。实际情况可能与假设情形不一致。 我们测算得到,2040 年,我国城镇人口可能达到 11.1 亿人,比 2022 年增加 1.9 亿 人,城镇住宅面积需求达 399 亿平方米,比当前增加 74.68 亿平方米。因此从总量 上来说,当前的房地产存量规模不能说过剩。当然空间结构上可能存在局部过剩和 局部短缺并存的情况,人口持续流入的城市的房地产仍然有需求空间,但人口持续 流出的城市住宅面积可能过剩。2040 年后,随着城镇化空间被充分挖掘,以及人口 减少,总体城镇住宅面积需求会下降,到 2070 年左右可能降至 2022 年城镇住宅存 量水平。

2.3.2. 当前房地产市场低迷,但政策催化下有望转暖

当前,中国消费者对未来收入的信心不足,导致商品房销售情况比较低迷。2023 年 6 月商品房销售面积累计同比-5.3%。同时商品房待销面积同比有所增加,库存压力 有所增大。


房地产销售情况的不佳又导致房地产开发投资表现不佳。当前房屋施工面积累计同 比仍为负值,虽然在“保交楼”政策下房屋竣工面积同比转正,但新开工面积同比 仍为负。

房价方面,从 2016 年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”以来,房价过快上涨 得到遏制。2023 年 6 月一、二线城市房价增速已较低,三线城市同比虽仍为负,但 负值在收窄。

国际比较来看,根据 NUMBEO 数据,中国一、二线城市的房价收入比较高,特别 是上海、深圳、香港的房价收入比稳居亚洲前三。说明当前中国大城市的房价已较 充分反映未来中国经济的增长潜力。而租金收益率方面,中国主要城市的租金收益 率一般在 2%以下,而亚洲主要城市的中位数为 4.2%,因此中国主要城市的租金收 益率是偏低的。如以收取租金收益为投资目的,中国部分城市的房地产或许不是很 好的标的。 为了稳增长,近期政府对房地产的政策态度发生较大转变。在政策利好催化下,房 地产有望边际回暖。中央层面,2023 年 7 月 24 日,中共中央政治局会议提出,“我 国房地产市场供求关系发生重大变化”,这意味着过去以防止市场过热为主基调的 房地产调控政策正淡出历史舞台。相比 4 月政治局会议,此次未提“房子是用来住 的、不是用来炒的”,新增“适时调整优化房地产政策”,继续强调“城中村改造” 和“平急两用”公共基础设施建设,展示了中央对地产行业的逐渐放松、及对城市 进一步城镇化的高度重视。 事实上,就新型城镇化建设事宜,住建部、国常会 7 月已先后发文,在资金上,提 出健全多元投融资机制,加大财政支持力度、鼓励金融机构提供合理信贷支持;在 组织上,由城市政府主导、住房城乡建设部门牵头组织、各相关部门共同参与;对 于城市更新,做到体检先行,坚持“留改拆”并举;对于城中村改造,优先对群众 需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造。旨在改善民生、扩大内 需、促进城市可持续发展。

7 月 27 日,在住建部召开的企业座谈会上,部长倪虹就建筑业高质量发展和房地产 市场平稳健康发展与企业进行深入交流。除了降低首付比例、做好保交楼工作等常 规性政策表述外,也有一些新的内容值得关注:1)改善性住房换购税费减免。购房 者将自己现有的住房出售并购买更适合自己居住需求的住房时,可以享受一定的税 费减免政策。这种政策旨在鼓励居民改善住房条件,促进房地产市场的流动性和活 跃度;2)个人住房贷款“认房不用认贷”。即商业银行在发放个人住房贷款时,参 考拟购房人实际拥有住房套数(而非是否有住房贷款记录)确定贷款比例。此举其 实是对之前“限购限贷”政策的放松,有助于促进刚需和改善性群体实现住房的需 求。 地方政府方面,北京、深圳、广州等市住建委先后表态,将认真学习领会中央政治 局会议精神,按照倪虹部长在企业座谈会上的讲话要求,结合当地情况,满足居民 刚性和改善性住房需求,扎实推进保交楼工作,切实维护房地产市场秩序,促进房 地产市场平稳健康发展。长期以来,以北、上、广、深为首的一线城市在执行“限 购限贷”等过热阶段出台的政策方面尤为严格,此番定调有望使后续政策逐步优化, 房地产迎来政策底。

综上,虽然当前房地产呈现一定的压力,但在利好政策的推动下,房地产市场有望 转暖。中长期来看,在城镇化继续推进的背景下,城镇住宅需求仍有一定空间,但 在人口低增长甚至负增长的情况下,房地产高速增长时代将难以复现。

(本文仅供参考,不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息,请参阅报告原文。)

精选报告来源:【未来智库】。 「链接」